大圍新盤大熱加推,但二手市場跌價,樓市究竟是怎樣?

大圍港鐵站上蓋新盤柏傲莊I一推出不足6日勁收逾2.27萬票,超額認購逾57倍。新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛稱,柏傲莊成為「九七後票王」,坊間更形容「難中過六合彩」,一戶難求。這與二手樓市跌個不停似乎是冰火兩個世界,究竟原因何在呢? 未來樓市是升還是跌呢? 

(sources: hk.finance.yahoo)

二手樓市市場十九周新低

二手樓市交投轉旺,但做價繼續尋底。中原城市領先指數本周報176.59點,創十九周新低,維持在今年五月時水平。當中大型單位指數報172.85點,按周再下調0.56%,連跌三周共1.57%。四區樓價指數連續三周出現兩升兩跌局面,當中新界西跌2.82%最多,報163.37點,而九龍按周亦挫1.49%。相反,港島及新界東指數,按周升1.89%及0.3%。

(sources: wiki)

新界上車盤沙田第一城及天水圍嘉湖山莊,第三波疫情後估價回落幅度相對溫和,分別下跌約1.7%及1.6%,其中沙田第一城16座高層單位,實用面積327方呎,估價較7月初減少11萬元,最新報618萬元。

從以上新聞節錄可見,近月的樓市確受疫情影響而下跌,不過,香港樓上能夠越升越有,主要是因為投資者/炒家先炒起大價樓,再令到中價(800萬樓下)的樓都被拉高,惟本人覺得現時樓市水位仍處於高水平,只是因為未有繼續升而令人覺得回落。因此,可留意現時入市的人是投資者或用家居多。

柏傲莊I:兩成為投資客

(sources: now.com)

由新世界發展(0017)及港鐵(0066)合作發展的大圍站上蓋大型焦點新盤柏傲莊I首輪收票逾2.27萬張,膺「九七後新盤票王」,於過去周末發售391伙,分兩天揀樓,成為全城焦點。發展商成功吸金逾42.7億元。其後有兩伙買家「甩單」放棄,最終單日售出232伙,佔推出單位391伙的近60%,市場消息指,項目八成為用家,兩成為投資客,最大額買家選購4伙3房單位,涉資5,748.8萬元。單睇數字,似乎反應很好,事實真的這樣嗎?

 

大圍新私樓近多2萬蚊呎

而以柏傲莊主要參考的溱岸8號為例,9月28日新近錄得一宗成交,買家以994萬元購入一個實用面積508方呎兩房單位,呎價高達19,563元;代理直言,1.9萬至2萬元,已經算是溱岸8號平均呎價。而單位面積較大的名城,普遍呎價則為1.5萬至1.6萬元。

 

由以上數

(sources: goolgemap/fb)

據可知,其實今次柏傲莊I的呎價比數月前流出市面的價單平很多,而且是以沙田區另一物業做指標,即約1.9至2萬蚊呎不等。要知道溱岸8號已推出數年,以及只是馬鐵沿線,附近是公屋、沒有商場等設施,對比柏傲莊I身處數條鐵路上蓋,以及比鄰名城、富嘉花園、金獅等老牌私樓區不可同日而語,因此,個人認為柏傲莊I的開價較預期中為低,因此吸引大批用家及投資者入票。

(圖為溱岸8號/sources: 美聯物業)

經濟學上,私人樓宇的價格下解,量就會升,甚至出現求過於供的情況。這亦是二手市場下跌,而令到交易量上升,即向下尋價的市場經濟行為。因此,分析過後,大家就知道,一手旺與二手價跌量升,並沒有矛盾。甚至是同一原理。

未來樓市是升還是跌呢? 

很多人說,手持物業的人很多都很有錢,加上經過壓力測試才上車的買家都是很有實力云云,但是大家要知道,樓價除了看銀行估價做參考,最重要是成交價,而一單成交價低於市價已可以拉低整個屋苑的樓價,因此,1000個持貨者入面,只要有1個人先頂不住,降價求售,便會出現樓市下行的情況。

那大家覺得現時或未來經濟好還是壞? 尤其失業或破產情況如何呢? 以下是一些給大家參考的數字。

(sources:明報)

本港今年九月最新失業率為6.1%,與上次的數字相同。政府統計處表示,今年6月至8月經季節性調整的失業率為6.1%,與5月至7月的數字相同;就業不足率上升0.3個百點至3.8%,是沙士後的高位。

勞工及福利局局長羅致光表示,與消費及旅遊相關行業,即零售、住宿及膳食服務業,合計的失業率較上次微升0.1個百分點至10.9%,是沙士後的高位。多個其他行業的就業不足情況惡化,尤其運輸業、保險業及教育業。

(sources:lctaylor.com)

政府9月發出的破產令及清盤令,按年及按月都急升,分別升至778宗及44宗,同樣創約4年新高。至於9月破產申請連續4個月回落,按月微跌近1%至716宗,首9個月就累計升12%至6656宗。期內,發出的接管或破產令跌近29%至4039宗。

經濟是好是壞,樓市有沒有被吹高,現時大家心裡有數吧。

樂選講者

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