隨住第五波疫情大爆發，好多人失業或者睇淡經濟前景唔再供樓，令銀主盤數量激增，最新成為市場焦點。市場預期銀主盤數目，在未來數個月只會愈黎愈多，因為物業被銀行收回再放售，最快都要四至六個月，相信到暑假，銀主盤就多到要業主減價搶客。所以你想執平貨，就要而家做定功課，等小編介紹有咩方法可以執到平靚正嘅銀主盤喇。

根據物業代理嘅統計，舊年大部分時間，「銀主盤」只有幾十個，但去到今年三月尾，已滾存咗大約140個，當中超過15%屬於2000萬蚊以上。正如上文所講，市場預期今年6月後銀主盤數目將會大增（因為第五波疫情一月爆發，咁失業＞斷供＞銀行收樓＞放售要4至6個月），而上個月底已經有銀主盤減價約20%求售（單位係深水埗金必多大廈高層A室銀主盤，曾開價580萬元拍賣不果，減價110萬元再推出），即刻有四組客搶買。如果銀主盤貨源不絕，趕住走嘅業主又點可能企硬唔減？另外經濟唔好，銀行估值都會跌，所以銀主盤要再減價真係唔出奇。

不過有筍盤，都要你識得搵，先會有機會買到，現時有三個方法去搵銀主盤，一係透過拍賣行，二係物業代理，最後係你行街嘅時候見到「公開拍賣」嘅街招。首先講拍賣行，如果你多留意地產新聞，但凡有銀主盤透過拍賣方法放售，多數都係呢三間拍賣行進行：黃開基拍賣行、忠誠集團以及環亞物業拍賣，其他拍賣行主力做工商舖或寫字樓的銀主盤。呢三間拍賣行嘅網站，都有列出即將拍賣的銀主盤資料、下次拍賣地點及時間等，甚至拍埋片、影埋相俾你大概知道單位咩質素，你對某個單位有興趣，就可依時上去拍賣場參與競投。

至於物業代理放售的銀主盤，就比較收收埋埋，你行街經過地產代理舖頭，可以睇一睇有冇銀主盤正在放售。另外，三個放盤App：House730、28Hse.com及smartME，佢哋都有列出物業代理放售的銀主盤，你可透過網上或whatsapp與代理對話，好啱日頭要返工唔方便行街睇街招既大忙人。反而中原、美聯等幾間大型代理嘅網站，就搵唔到有銀主盤。但要留意，你通過物業代理搵到嘅銀主盤，同你睇拍賣行嘅銀主盤，有唔同嘅放售方法，下文話你知有乜分別。

結論：經常去拍賣行網頁睇吓嚟近有咩銀主盤拍賣，趁早做定功課。

上文講咗銀主盤嘅盤源，主要嚟自物業代理或者拍賣行，購買方法亦大不同，前者以公開出售，後者當然係透過拍賣。公開出售嘅銀主盤，銀行大多數係委託物業代理處理，賣價就會參考市價為基準。如上文所講，你喺放盤app睇到有心儀銀主盤，就可以搵果個物業代理幫手向銀行入標（暗標形式），提出你嘅開價。

假如銀主盤開價$600萬，而你開價$550萬又係最高入標價，假如銀行最終願意接受$550萬呢口價，你即係低過市價攞到果個單位。另一個情況係，如果最高入標價$550萬，但都係未去到銀行嘅目標價，佢就唔會出售物業，所以「銀主盤」其實唔一定低過市價㗎，好睇銀行心目中果個單位係值幾多錢，同埋買家係唔可以同銀行講價嘅。

第二個方法係銀行委託拍賣行拍賣物業，咁拍賣行就會講明某年某日喺邊度舉行拍賣會，你有興趣就到時上去舉手。未進行拍賣前，你可以聯絡拍賣行查詢有關銀主盤資料，亦可以要求睇樓，不過如果係連租約出售嘅銀主盤，就係睇租客願唔願意俾你上嚟睇樓喇。

到咗拍賣當日，有意買入銀主盤嘅買家，記得帶埋臨時訂金（大約係樓價3%-5%）去拍賣場舉手。拍賣喺「明標」而且價高者得，如果競投好激烈，咁拍賣價高過底價好多都唔奇，就好似前面講過嘅深水埗金必多大廈銀主盤，拍賣價較底價高出50萬。成功投得銀主盤嘅買家，必須即時簽訂必買必賣合約，並且繳付大訂。要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。

不過，拍賣贏咗都唔一定買到果個單位，因為仲要過銀行果關，假如買家最高出價仲係低過銀行心目中嘅價錢，銀行喺唔會出售物業，留待下次重新拍賣。

結論：無論係用暗標定係舉手拍賣，買家可唔可以執平貨，係睇銀行願唔願意賣，所以銀主盤唔一定係大平賣。當然銀行為咗收番條數，平過市價5至10%都係有機會嘅。所以，你一定要勤力做功課，多比較同區咁上下單位嘅成交價，咁先唔會喺人搶你又搶情況下，買咗貴過市價嘅銀主盤。

又有人認為銀主盤好難承造按揭，因為上一手爛咗尾，但銀行一單還一單，上一手斷供係上一手嘅事，同新銀主冇必然關係，所以原則上，銀行審批銀主盤按揭，同一般私樓冇好大分別，同樣係根據物業估值、新銀主還款能力等因素評估，然後批出按揭成數、還款期及按息等。要注意，在買家簽過臨時買賣合約後，就等同已經接受咗物業嘅所有現況，即使之後發現有業權問題，新銀主都唔可以向銀行提出爭議。

由於銀主盤買賣限制較多（例如在買賣過程中，新銀主唔可以將單位轉售），新銀主又要接受一些特別條款（例如舊銀主可以唔擔保物業業權係唔係完整、舊銀主唔負責還原單位內之非法改建等），如果喺交易期內處理不妥，就有機會影響按揭審批。另外，物業出現業權瑕疵、銀行發現違例僭建問題、又或樓契缺失、未能清楚顯示物業的真正業主、以及連租約出售（買家買入後會被視為非自用住宅物業申請按揭），均有可能令銀行拒絕批出按揭貸款。

其次坊間有誤解，以為銀行對銀主盤估價不足，所以銀主盤按揭成數偏低，但實際係，銀主盤同一般物業嘅估價並冇分別，按揭成數亦差唔多。根據美聯物業官網介紹：銀行冇規定銀主盤唔可以承造較高成數嘅按揭，只係一般私人物業可以揀較長嘅成交期（例如居屋及村屋要補地價後才出售），但銀主盤嘅成交期一般只有1個月，喺未必夠時間承造按揭保險嘅情況下，最高按揭成數得番6成，所以就有銀主盤按揭成數偏低嘅錯覺。

結論：因為銀主盤嘅成交期較短，大約係一個月至個半月，新銀主如果需要申請高成數按揭，應該盡早提出申請，同埋及早準備定文件。另外新銀主要預備充足嘅首期，以700萬銀主盤為例，買家要有心理準備得6成按揭，預留定280萬做首期，比透過按揭保險承造9成按揭，多出210萬。

投資千祈唔好見佢抵買就入市，「低門檻、高回報」往往都係騙局，炒賣銀主盤亦都係咁！有幾個中伏位，一定要小心，否則你好有機會因少失大，同埋避開呢啲中伏位，然後就可以提高賺錢嘅機會啦！

第一，一定要查冊、查清楚樓契、查清楚業權。查冊，可以了解物業之前或者而家，有冇未清拆嘅僭建物，同埋睇到單位圖則，確定單位而家係冇非法改動，以上兩件事係非常影響銀行批唔批按揭，新銀主亦要背負物業嘅所有責任。另外，查冊仲可以俾新銀主確定邊個先係單位業主、上一手業主買入價及樓宇按揭狀況去判斷單位是否負資產、單位有冇未解除嘅物業令，同埋係唔係凶宅等等，呢啲唔單止影響按揭，分分鐘你再轉手都有困難。

查清楚樓契同埋業權都好重要。銀主盤常見係「半契樓」，意思係原本分權共享嘅物業，其中一方將自己的份數賣走（即係果個銀主盤），就會出現「半契樓」的情況。部份原因係另一半業主失去聯絡、其中一方業權破產被銀行收回業權、又或者離咗婚等等，新銀主就要諗諗，有冇方法去收埋另一邊嘅業權，或者可唔可以同陌生人同住。至於樓契，一定要齊全，樓契缺失係有機會導致銀行拒絕批出按揭貸款，補救方法係由新銀主搵律師宣誓遺失樓契嘅原因，部份銀行仍會承造按揭。

第二，一定要睇樓。如果單位有滲水、天花剝落等問題，唔單止裝修費貴，仲分分鐘有手尾跟。例如上一手業主因為滲水同上／下層業主打官司，但打輸咗，因為買家簽署臨時合約就等同接受物業狀況，即使官司已解決，但新銀主仍要留意物業漏水問題是否已改善，否則隨時接火棒。睇樓亦可以睇到單位內櫳有冇日久失修、或者嚴重清潔衛生問題，如果有，你就要諗清楚樓價加埋裝修費，會唔會仲貴過買其他二手樓喇。

第三，留意單位有冇欠債，透過查冊就睇到單位有冇拖欠管理費、水電煤等雜費，新銀主隨時要償還原業主的欠款。最大鑊係拖欠管理費，因為而家新屋苑管理費動輒幾千蚊，如果上一手業主拖咗兩年，連埋水電煤費，新銀主分分鐘要嘔十幾萬執手尾㗎。最後，亦都係最難避開嘅伏位，就係上一手業主個人嘅欠債問題，被財務公司或者銀行發信、打追魂call甚至有人上門追討欠款。雖然新銀主唔駛上身，但少不免個單位會被人騷擾，新銀主需向法庭申請禁制令先可以解決事情。

總結：銀主盤唔一定平，但平嘅銀主盤都時不時出現，所謂「機會係留俾有準備嘅人」，只要你平時做好功課，熟悉該區樓價，勤力搵盤，同埋唔好懶，做晒所有工作去避開中伏位，咁就有機會賺到錢㗎喇！