大圍新盤大熱加推，但二手市場跌價，樓市究竟是怎樣?

大圍港鐵站上蓋新盤柏傲莊I一推出不足6日勁收逾2.27萬票，超額認購逾57倍。新世界執行副主席兼行政總裁鄭志剛稱，柏傲莊成為「九七後票王」，坊間更形容「難中過六合彩」，一戶難求。這與二手樓市跌個不停似乎是冰火兩個世界，究竟原因何在呢? 未來樓市是升還是跌呢? 

二手樓市市場十九周新低

二手樓市交投轉旺，但做價繼續尋底。中原城市領先指數本周報176.59點，創十九周新低，維持在今年五月時水平。當中大型單位指數報172.85點，按周再下調0.56%，連跌三周共1.57%。四區樓價指數連續三周出現兩升兩跌局面，當中新界西跌2.82%最多，報163.37點，而九龍按周亦挫1.49%。相反，港島及新界東指數，按周升1.89%及0.3%。

新界上車盤沙田第一城及天水圍嘉湖山莊，第三波疫情後估價回落幅度相對溫和，分別下跌約1.7%及1.6%，其中沙田第一城16座高層單位，實用面積327方呎，估價較7月初減少11萬元，最新報618萬元。

從以上新聞節錄可見，近月的樓市確受疫情影響而下跌，不過，香港樓上能夠越升越有，主要是因為投資者/炒家先炒起大價樓，再令到中價(800萬樓下)的樓都被拉高，惟本人覺得現時樓市水位仍處於高水平，只是因為未有繼續升而令人覺得回落。因此，可留意現時入市的人是投資者或用家居多。

柏傲莊I：兩成為投資客

由新世界發展（0017）及港鐵（0066）合作發展的大圍站上蓋大型焦點新盤柏傲莊I首輪收票逾2.27萬張，膺「九七後新盤票王」，於過去周末發售391伙，分兩天揀樓，成為全城焦點。發展商成功吸金逾42.7億元。其後有兩伙買家「甩單」放棄，最終單日售出232伙，佔推出單位391伙的近60%，市場消息指，項目八成為用家，兩成為投資客，最大額買家選購4伙3房單位，涉資5,748.8萬元。單睇數字，似乎反應很好，事實真的這樣嗎?

 

大圍新私樓近多2萬蚊呎

而以柏傲莊主要參考的溱岸8號為例，9月28日新近錄得一宗成交，買家以994萬元購入一個實用面積508方呎兩房單位，呎價高達19,563元；代理直言，1.9萬至2萬元，已經算是溱岸8號平均呎價。而單位面積較大的名城，普遍呎價則為1.5萬至1.6萬元。

 

由以上數

據可知，其實今次柏傲莊I的呎價比數月前流出市面的價單平很多，而且是以沙田區另一物業做指標，即約1.9至2萬蚊呎不等。要知道溱岸8號已推出數年，以及只是馬鐵沿線，附近是公屋、沒有商場等設施，對比柏傲莊I身處數條鐵路上蓋，以及比鄰名城、富嘉花園、金獅等老牌私樓區不可同日而語，因此，個人認為柏傲莊I的開價較預期中為低，因此吸引大批用家及投資者入票。

經濟學上，私人樓宇的價格下解，量就會升，甚至出現求過於供的情況。這亦是二手市場下跌，而令到交易量上升，即向下尋價的市場經濟行為。因此，分析過後，大家就知道，一手旺與二手價跌量升，並沒有矛盾。甚至是同一原理。

未來樓市是升還是跌呢? 

很多人說，手持物業的人很多都很有錢，加上經過壓力測試才上車的買家都是很有實力云云，但是大家要知道，樓價除了看銀行估價做參考，最重要是成交價，而一單成交價低於市價已可以拉低整個屋苑的樓價，因此，1000個持貨者入面，只要有1個人先頂不住，降價求售，便會出現樓市下行的情況。

那大家覺得現時或未來經濟好還是壞? 尤其失業或破產情況如何呢? 以下是一些給大家參考的數字。

本港今年九月最新失業率為6.1%，與上次的數字相同。政府統計處表示，今年6月至8月經季節性調整的失業率為6.1%，與5月至7月的數字相同；就業不足率上升0.3個百點至3.8%，是沙士後的高位。

勞工及福利局局長羅致光表示，與消費及旅遊相關行業，即零售、住宿及膳食服務業，合計的失業率較上次微升0.1個百分點至10.9%，是沙士後的高位。多個其他行業的就業不足情況惡化，尤其運輸業、保險業及教育業。

政府9月發出的破產令及清盤令，按年及按月都急升，分別升至778宗及44宗，同樣創約4年新高。至於9月破產申請連續4個月回落，按月微跌近1%至716宗，首9個月就累計升12%至6656宗。期內，發出的接管或破產令跌近29%至4039宗。

經濟是好是壞，樓市有沒有被吹高，現時大家心裡有數吧。