樓市多面睇 美國加息對港樓市影響之全面分析

加息令樓市下跌是很多人的直觀分析，因為加息會令供樓支出增加，但是這是可是必然的結果呢? 美國加息、香港必定會跟嗎?  如果跟且令樓市跌，又會跌幾多呢? 筆者今日集各家意目，詳細同大家作全面分析！

香港會跟隨美國加息嗎? 

目前主流意見是，香港銀行體系結餘強勁，達3,500億元，港息未必會立即跟加。以2015年為例，美國連續加息9次，每次四分之一厘，合共2.25厘，但香港只是象徵式的加了八分之一厘，並沒有完全跟隨。相信在本港銀行體系結餘仍有多於1000億元時，都有能力不跟隨美國加息。

 

樓市升跌 視乎供、求因素

以下論點是假設港息完全跟隨美息加七次每次1/4厘的情況作推論：

1. 加息減買家意欲、且可入場人數因壓測受限

當息口上升，準買家可預見供樓成本將會上升，會影響入市意欲，而且如果買家要做按揭，按揭批核條件亦會限制了需求。因為買家要通過壓力測試，例如想買600萬元的單位，做六成按揭，壓力測試如下:

600萬元單位	實際年利率+假定利率	每月供款	每月需要收入(供款/收入=60%)
現時	2.15%+3%	$21,361	$35,600
加息3厘	5.15%+3%	$28,144	$46,906

而根據2021年香港入息數據，月入$35600 的家庭有137600個(首38.9%)，而要達到
月入$45000，便減少至99,600個家庭(首28.8%)，減少了10% 個家庭可以做到按揭。

 

2. 美加息拖累全球股市下跌

Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）表示利率攀升下，美股今年可能出現顯著回調，進而拖累亞洲股市，所產生的負面財富效應將削減買樓的吸引力。香港的樓市雖然不至於大冧，但需求將會轉弱，尤其是去年香港住宅成交量已創下10年新高水平，很多早前積聚的需求已經滿足。

3. 加息影響租金回報，影響樓市投資者

瑞銀表示，本港使用銀行同業拆息（HIBOR）的按揭計劃，當按息升至2.5厘時，最優惠利率封頂機制便會啟動。假設最優惠利率升0.25厘，700萬元的單位每月還款額便升3%，但在租金水平不變下，當按息升至2.75厘時，樓價便需跌18%才能將買樓收租回報率帶至正常水平。

 

 

4. 加息令供應增加：發展商加快推盤

卓百德表示，今年住宅的可售資源增加，當發展商預期樓價有一些壓力時，可能加快推盤，進一步讓樓價受壓。他相信豪宅依舊有足夠的需求支撐，但一般住宅表現可能較差。綜合市場資料，今年次季推售的新盤有14個，共提供6,558個住宅單位。

 

加息背後原因不可忽視：經濟過熱? 通脹? 

按計劃有限公司執行董事葉敬誠指出，加息的背景，通常的原因一在通脹，二在經濟過熱，而兩者其實都利好資產價格。現時要判斷利率上升對樓價的影響，除了「幅度」之外，同時應考慮通脹及經濟增長的因素。

最利好樓市的情況，是美息上升溫和，港息上調後，按息仍低於通脹，而且本地經濟因通關等維持強勁，那麼加息便不會為樓價帶來太大壓力。

但如果美國因當地經濟增長強勁而持續加息、而本地通脹因收水而放緩、經濟增長反彈後又因欠缺新動力而回落，樓價便可能下跌。因此筆者看來其分析重點在於本港經濟是否強勁。

 

其他專家分析：

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國

認為是此美國加息幅度輕微，加息亦屬預期內，若香港銀行不追隨美國加息，對香港樓市實質影響不大；宏觀香港整體樓市，現時主要受疫情及國內經濟影響，預料香港今年樓市整體升跌幅，還需視乎第五波疫情結束時間。

 

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚

認為美國加息目的主要為壓制美國國內通脹；現時美國通脹率達7%，但香港通脹率不足3%，差距相當大，因此香港相對沒有跟隨加息的需要，加上美國昨晚加息僅0.25厘，幅度輕微，張翹楚認為，若本年內，美國其餘6次聯儲局會議均宣布加息，整體加幅達1厘，香港才有需要跟隨，且將對香港樓市造成影響。另外，綜觀香港過去數天地產股走勢，大致錄約3至5%升幅，反映無需為加息感到悲觀；現時香港整體樓市，仍主要受第五波疫情及俄烏戰爭等因素影響。

 

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才

是次美國加息證明該國已踏入加息周期，全年或會加息1.5厘或更高水平，預計這對本港樓市交投會有負面影響。

他表示，因應疫情關係，本地樓市成交量已經轉淡，加上美國宣布加息，對買賣雙方心理有影響，相信兩者對樓市前景必然會更為觀望，因此亦會對樓市成交量構成負面影響。不過，他認為，未來交投走勢始終視乎疫情走向。

 

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民

香港銀行體系資金充裕，短時間內香港不會跟隨美國加息，對上一次加息周期，美國加息4次之後，香港銀行才跟隨，故相信美國加息只會構成短暫心理影響，現時香港樓市需求十分強勁，個人對下半年樓市仍然有信心，相信疫情陰霾過後，發展商會重拾推盤步伐。

 

會德豐地產常務董事黃光耀

是次加息只是0.25厘，幅度相當少，對市場影響不大，並且市場已經一早預計及消化加息狀況。

 

中原集團創辦人施永青

美國加息主要想壓抑物價通賬，而物價通賬是經濟表現強勁形成，而且物價通賬有利樓價向好，直指「依家美國目標加息2厘，不是加息7厘，對樓價不會有太大影響。」

 

香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽

是次加息幅度屬市場預期內的下限，理論上對樓市影響有限，不過實際上首季本港受到內外不利因素夾擊，包括中港疫情蔓延及外圍俄烏局勢緊張，對金融市場帶來沖撃，港股出現顯著波動，導致市場投資氣氛反覆，在樓股及經濟環環相扣的情況下，相信港樓亦會受到考驗。

 

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明

相信本港未會即時跟隨加息；然而值得留意，今次本港受多項外圍利淡的「突發」因素影響，樓市氣氛明顯有別。本港今年迎來第五波疫情大爆發，加上俄烏衝突，以及內地封城的影響，導致港股出現大波動，而負面消息亦困擾樓市，短期無論成交抑或樓價均受影響。

 

利嘉閣地產總裁廖偉強

預計本地銀行短時間內未必會跟隨美國步伐加息，皆因現時本港銀行體系結餘仍高達逾3,375億元，縱觀暫未有跟隨加息的壓力，反觀與樓按相關的拆息或會有微調上升的空間。

 

泛海執行董事關堡林

相信本港銀行跟隨加息機會不大，直至美國聯儲局加息達4分3厘，本港銀行才有機會考慮跟加，亦相信加息無減投資者入市意欲。

麗新發展高級副總裁潘銳民

美國加息屬市場預計之內，已有心理準備，加息周期一般都維持數年，對本港樓市影響會隨時間漸見，短期入市意慾或受心理影響，反而疫情及環球因素影響更大，加息影響微。而原定今年中推出的新盤，亦因疫情等不明朗因素影響而延遲推盤，時間表尚待年中情況而定。

九建（市務及銷售部）高級銷售經理陳淑芳

聯署局昨日加息0.25厘，由於香港通脹率跟美國有相當大的差距，之前幾次加息香港亦未有需要跟隨，所以認為暫時不會對香港樓價有太大的影響。反而因應本港疫情嚴峻及近日股票市場波動，投資者及買家都採取觀望態度，對本地樓市交投量有影響，料疫情受控及投資市場平穩後，由於剛性需求強烈，樓市會漸趨復甦活躍。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝

美國已經正式踏入加息周期，相信本港銀行同業拆息(HIBOR)未來會跟隨慢慢上升。根據歷史數據，上一次美息由2厘減至零息時，本港按息定價並無跟減，仍然維持H+1.3厘，相信這次按息定價或會維持，或輕微加至H+1.4厘水平。現時銀行體系結餘仍然充裕，他估計香港銀行有機會待美國加息至2厘才加息一次。而最優惠利率(P)已多年不變，預期不會調整。

另外，今年本港銀行積極推動按揭業務策略，搶佔市場份額，預期於按息定價上並不會過於進取，以免流失按揭客戶。

不過，他提醒，目前美國通脹持續惡化，加上地緣政治為局勢增添不穩定因素，美國加息速度及次數或會較預期為多，屆時香港銀行亦無可避免需要跟隨調整利率。

 

萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管王兆麒

美國宣布加息0.25厘，相信香港銀行不一定會上調最優惠利率（P），而同業拆息（H）預料在短期內繼續上升，增加H按成本，對少部分上車人士或會造成影響，但不足以影響整體市場購買力。他預計，今年實際按息仍在2厘以下，對樓價影響不大，實際按息升至超過3厘才會對整體市場購買力及樓價造成影響。

 

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